Co možná (zatím) nevíte o Zahradách Opatov

Hodně se mě ptáte na Zahrady Opatov.

Proč je v nich podnájem a ne standardní nájem?

Proč je nájem “tak drahý”?

Proč to nejsou sociální byty, jak se slibovalo?

Otázek je samozřejmě mnohem více. Rozhodl jsem se sepsat tento článek, příběh, který by shrnoval celou historii tohoto objektu.

Objekt Zahrady Opatov je bytový dům o 194 bytových jednotek v kategorii 1+kk až 3+kk a dále nabízí 4 komerční prostory a 201 parkovacích stání. Abychom ale pochopili dnešní situaci, je třeba se na Zahrady podívat z historie a ve všech souvislostech.

Jak to celé začalo

Příběh tohoto domu začal už před lety. Nápad na vlastní výstavbu bytů se zrodil v hlavě tehdejšího starosty Dalibora Mlejnského (2006-2014), který se skřípěním zubů souhlasil s dalšími koly “divoké” privatizace panelákových bytů, ale pouze za předpokladu, že se výtěžek z posledních kol privatizace “zamašličkuje” zpět na bytový fond. Konkrétně na nákup nových bytů nebo výstavbu. A právě z těchto peněz byl nakoupen objekt ubytovny Sandra (aktuálně v rekonstrukci) a soutěží byl pořízen projekt na výstavbu bytového objektu Zahrady Opatov.

Aby si tehdejší starosta a vedení obhájili tak obrovské investice převyšující 1 miliardu Kč do relativně málo bytů (194 bytů v Zahradách a zhruba stejně v Sandře) u svých voličů, musel logicky přislíbit, že nakoupené byty dá “potřebným” z Jižního Města. Jelikož vše probíhalo v období konce éry ODS v Praze, před rokem 2014, těmito sliby si pochopitelně tehdejší vedení chtělo zmírnit padající preference.

Špatný začátek, ještě horší průběh

Po roce 2014 přišla na radnici zcela jiná politická reprezentace HPP11, ANO, TOP09 pod vedením starosty Jiřího Štylera. Dalibor Mlejnský a jeho odcházející rada předala prázdné šuplíky a veškeré know-how a plány si odnesli s sebou. Tehdejší rada se tedy velmi složitě seznamovala s finanční a projektovou situací radnice. Ale nebylo na co čekat, protože stavba Zahrad Opatov už běžela a nešla zastavit, ani kdyby kdokoli chtěl.

Nakonec se ukázalo, že město velmi složitě ufinancuje samotnou stavbu Zahrad a v žádném případě už nebude mít prostředky na jejich dovybavení (podlahy, kuchyně atd.). Tehdejší vedení tedy začalo připravovat prodej objektu po bytech elektronickou aukcí. V plánu bylo prodat část objektu, za to získat prostředky na vybavení zbytku a ten přesunout do bytového fondu standardní cestou.

Vzhledem k vypjatým vztahům v zastupitelstvu v minulém volebním období se ale ukázalo, že pro prodej bytových jednotek se nenajde dost hlasů. Tehdejší rada už pod starostou Petrem Jiravou tak musela řešit vzniklou krizovou situaci “co s tím”.

Ekonomické okénko – proč se místo prodeje byty podnajímají

Téměř přes noc se projekt prodeje bytů musel změnit v pronájem. MČ musela okamžitě řešit otázku dalšího provozu již dokončeného objektu Zahrad Opatov.a to vzhledem k narůstajícím nákladům (temperování, ostraha atd.) z provozních i technických důvodů se rozhodla pro propachtování celého objektu k ekonomické činnosti soukromé společnosti. Společnost, která si objekt vezme tak, jak leží a běží a o vše se postará, neboť MČ Praha 11 v rozhodný okamžik neměla dostatek finančních prostředků na vybavení bytových jednotek.. Nakonec byla pro urychlení zvolena cesta propachtování objektu k ekonomické činnosti dceřiné společnosti Jihoměstská majetková, a.s., za tržní cenu. Tržní cena byla určena znaleckým posudkem v místě a čase obvyklém a byla stanovena na 31 290 000 Kč včetně DPH za rok, za nevybavený dům (bez podlah, kuchyní atd.). Kdyby se k tržní ceně mělo dojít soutěží, proces by trval minimálně o půl roku déle a městská část by tak přišla řádově o miliony Kč.

Jihoměstská majetková dobrý partner do nepohody pro městskou část

Vzhledem k této formě pachtu a podnájmu nemá Jihoměstská majetková žádnou možnost pronajímat byty levněji i kdyby chtěla. Musí prostě vybrat v souhrnu za rok sumu, kterou dle pachtovní smlouvy odvádí městu. Tzn. oněch necelých 32 milionů Kč. Proti nájmům je třeba odečíst náklady Jihoměstské majetkové, které jsou nejen v platech lidí, kteří se o Zahrady starají, ale které obnášejí i neplatiče. Běžné dlužné a vymáhané nájemné na trhu je dnes v rozmezí 10 – 25 %. Aktuálně vymáhané nájemné po splatnosti je k 1. 9. 2019 3,5 milionu Kč. To jsou peníze, které Jihoměstská majetková už musela zaplatit městské části, ale přitom je od podnájemců zatím nevybrala. Při změně podnájemníka je třeba počítat s uvedením bytu do původního stavu, to jsou náklady v rozmezí 20 – 80 tis Kč. Objekt je moderní, má vzduchotechniku, garáže, ostrahu, je napojen na pult centrální ochrany atd. To vše jsou náklady, které vstupují do cenotvorby bydlení v tomto objektu.

Z toho vyplývá, kde se berou “tak vysoké ceny” nájemného ze služeb za byty v tomto domě. Bydlení v Zahradách Opatov tak skutečně není pro každého. Limitem je i podnájemní smlouva, která neumožňuje dlouhodobé pobírání příspěvků na bydlení. Na druhou stranu si stojím za tím, že nájemné je v dnešní době na trhu stále konkurenceschopné a v kontextu toho, že podnájemní smlouvu na nevybavený byt dostane zájemce na 10 let, je dle mého názoru dlouhodobě výhodná. Dá se předpokládat, že ceny nájmů půjdou stále nahoru. Tzn., že za 3 – 5 let podnájemce na současně zafixovaném nájemném v dnešní době, může jedině vydělat. Také má jasnou jistotu toho, že v bytě může zůstat minimálně 10 let.

Osobně mě mrzí, že se nám nepodařilo alespoň část bytů v objektu poskytnout pro plánované potřeby sociálního bydlení na Jižňáku a bydlení potřebné, pro učitele, policisty, hasiče.

Toto prostě z výše uvedených důvodů nebylo možné. Jelikož toto na radnici reflektujeme a snažíme se napravit chyby z minulosti, tak aktuálně pro tyto účely opravujeme objekt bývalé ubytovny Sandra, kde vznikne v budoucnu až 174 bytů právě pro tyto účely.

Lépe počítat, méně slibovat

Toto bych asi vzkázal do minulosti bývalému vedení. Protože sliby vedení před rokem 2014, že tento objekt a velkometrážní byty nabídnou “potřebným” a na sociální bydlení byly jen plané předvolební proklamace, které snad ani jejich tvůrce nemohl myslet vážně.

Standard bydlení v tomto objektu opravdu nelze poskytnout “protekčně” a selektivně skupině “vyvolených potřebných” za regulované nájemné.

Při použití jednoduché matematiky, tu nastává situace, kdy nákup domu stál přes 600 mil. Kč. Ročně ÚMČ vybere 30 mil, dopočítáme se tak návratnosti za 20 – 25 let. Této době odpovídá životnost střech, technologií, rozvodů atd. Po těchto letech tedy bude dům potřebovat větší investice a na ně by si měl vydělat. Pokud se tak nestane, dočkáme se zde za 30 let dalšího zchátralého objektu, kterých máme na Jižňáku už dost. A já se ptám: Je to opravdu to, co chceme? Já, jako zástupce správce městské kasy, ale vlastně, i jako občan rozhodně NE.

V případě, že máte jakékoliv dotazy k našemu objektu Zahrady Opatov, ptejte se. Rád odpovím a na vaše podněty doplním tento článek.

A jelikož po internetu kolují neúplné informace, dezinformace a nepravdy, rád bych zde uvedl na pravou míru aktuální data, ze kterých vyplývá, že dům není poloprázdný, je o něj zájem a rozhodně v jeho prostorách nesídlí ghetto atd.

Zahrady Opatov jsou moderní objekt, ve skvělé dostupnosti na metro. Nabízí parkovací stání a 24 h kamerový hlídací systém. Jde o objekt, který splňuje vysoké standardy bydlení a my jsme na něj i přes veškeré peripetie na městské části hrdí.

Aktuální čísla, aneb vyvrácení různých dezinformací kolujících internetem

Největší mýtus je fakt, že by Zahrady Opatov měly pouze nevybavené byty – to není pravda. V roce 2019 JMM na své náklady vybavila 30 bytů.
Není pravda, že by o byty nebyl zájem a dům zel prázdnotou – viz čísla níže aktuální k 1.9.2019:

počet obsazených bytů vybavených – 8
počet obsazených bytů nevybavených – 139
počet vybavených bytů neobsazených – 22
počet vybavených bytů neobsazených – 25
garáže obsazené vs. neobsazené – 97 obsazených + 103 volných
počet stabilních dlouhodobých smluv, kde nájemníci platí včas a řádně více než půl roku: stabilních cca 115 nájemců a číslo každým měsícem stoupá

Další mýtus – dům je plný „sociálních případů“ a díky tomu je hrůza v něm bydlet. Kdo jsou naši typičtí nájemci?
- V Zahradách Opatov je široká škála různých nájemců, různého věku, povolání i rodinné situace. Máme několik bankéřů, majitele poradenské firmy, mladé rodiny, důchodce, singles, samotné matky s děckem i několik zaměstnanců našeho úřadu i z řad úředníků z jiných částí Prahy.
Další mýtus – nájemníci se furt točí. Neustále přichází noví nájemníci, které nikdo nezná. Kolik zhruba nájmů jsme skončili a znovu uzavřeli za provoz Zahrad Opatov?
- Uzavřeli jsme celkem za rok a půl 180 smluv – někteří nepřebrali byt, s některými jsme se rozloučili, někteří sami odešli. Tzn, za rok a půl došlo k obměně nájemníků zhruba u 35 bytů.