Milí sousedé,
rekonstrukce ubytovny Sandra je největší investiční akcí naší městské části za posledních mnoho let. Rozhodl jsem se proto sepsat podrobný článek reagující na nejčastěji kladené otázky a nejasnosti. Dozvíte se v něm vše o rozpočtu, o tom, kolik bude rekonstrukce stát, o stavební firmě, která zakázku realizuje, jak to bude s obsazováním jednotek nebo informaci o parkování v lokalitě.
Na posledním Zastupitelstvu o Sandře proběhla poměrně rozsáhlá diskuse. Bohužel tam na zodpovězení všech dotazů nebyl prostor a tak věřím, že své odpovědi naleznete zde v tomto článku. Článek je dlouhý a tak doporučuji si jej přečíst v klidu, až budete mít čas.
Opozice tvrdí, že Nová Sandra bude stát kolem jedné miliardy Kč. Svojí argumentaci staví na tom, že nákup objektu v minulosti stál Jižní Město cca 336 milionů Kč, že rekonstrukce se bude blížit k 500 milionům Kč a že navíc bude potřeba ještě vybudovat parkovací dům za dalších bezmála 150 milionů Kč. Musím uznat, že opozice argumentuje velmi chytře a jejich prohlášení se nedají označit za lež, ale rozhodně jde o velmi zajímavou manipulaci s fakty. Realita je trošku někde jinde.
Je pravda, že radnice pod vedením tehdejšího starosty Dalibora Mlejnského vykoupila Sandru od soukromé společnosti za cca 336 milionů Kč. Peníze, které na to padly, byly ale vybrané z privatizace bytového fondu. Tehdejší vedení radnice se rozhodlo privatizovat velkou část bytů na Jižním Městě, díky čemuž dnes hodně z nás žije ve vlastním bytě. Z výnosu z prodejů následně městská část koupila Sandru a postavila Zahrady Opatov. Nákup byl navíc motivovaný tím, že tehdejší ubytovna Sandra tvořila velký problém lokalitě (kriminalita, znečištění, nepořádek, rušení nočního klidu atd). Započítávat tedy kupní cenu objektu do rekonstrukce je nešťastné a manipulativní. Jde o hodnotu majetku a kdyby se MČ rozhodla objekt zase prodat, prostředky by získala zpět.
Ano, samotná rekonstrukce se vyšplhá na zhruba 500 mil. Kč. Toto podle posledních odhadů bude pravda. Tato cena je však za mě zcela v pořádku a jasně podložená. Cena komplexně zrenovovaného domu vychází na zhruba kolem 33 tis. Kč na 1 metr čtvereční. To je asi 2x méně, než by stála dnes stavba novostavby s byty. Ale o tom podrobněji až dále v článku.
Ne, Praha 11 nebude muset vybudovat za dalších 150 milionů parkovací dům. Toto tvrzení opozice má k pravdě už dost daleko. Pravdou je, že uvažujeme o vybudování parkovacího domu mezi ulicí Opatovská a Šalounova na dnešním parkovišti. Nicméně tento parkovací dům má z větší části sloužit magistrátnímu objektu Hotel Opatov, kde má vzniknout více bytových jednotek než v Sandře. Magistrát se zavázal v rámci získání stavebního povolení na rekonstrukci Hotelu Opatov, že se bude na vybudování tohoto parkovacího domu podílet adekvátně podle potřebných parkovacích stání pro jeho objekt. Jinými slovy městská část Praha 11 bude na tuto stavbu doplácet výrazně méně, než je tvrzeno. Bude záležet hodně na tom, kolik budeme chtít vybudovat stání v garážích navíc nad potřeby Sandry a Hotelu Opatov, tedy pro současné občany.
Finální cena rekonstrukce by měla být podle posledních odhadů kolem 500 milionů Kč. A co v těch penězích je?
Kompletní renovace interiérů. V objektu dochází k vybourání všech rozvodů, kabelů, azbestu, stoupaček, topení a některých příček. Celý objekt se vyboural na skelet / hrubou stavbu.
Následně jsou v objektu pokládány nové rozvody, kabely, stoupačky, nové topení, vybudovány podlahy, nová okna, parapety, koupelny a kuchyně.
V podzemí budovy dojde ke kompletní renovaci výměníkové stanice a dalších technologií.
V druhé fázi rekonstrukce dojde k zateplení pláště, opravě balkónů a ke kompletní rekonstrukci střechy.
Celkově tak získáme generální rekonstrukci celého objektu z roku 1984. Objekt ma 11 334 metrů čtverečních ubytovacích ploch a dalších skoro 5 tisíc metrů čtverečních pro administrativu, kanceláře, restauraci, sklepy a další prostory.
Jednoduchou matematikou tak vychází, že cena za jeden metr čtvereční zrekonstruované Nové Sandry bude zhruba 33 tisíc Kč. To je cena, za kterou se ani vzdáleně dnes v Praze nedá nic nového postavit.
Opozice také vytrvale tvrdí, že jedna ubytovací jednotka (v budoucnu byt) bude stát cca 5 milionů Kč. Není to pravda. Opozice dělí částku na rekonstrukci (do které započítává i nákup budovy a garážový dům, viz vysvětlení výše) počtem jednotek, avšak vůbec nezohledňuje fakt, že jednotky pro bydlení tvoří jen cca ⅔ budovy. Zbytek jsou kanceláře, restaurace a další prostory, které také městské části ponesou příjem. Cena za zrekonstruovanou jednotku tak bude vycházet jen něco přes 2 miliony Kč. To je opět částka, za kterou opět nelze na trhu ani výstavbou na zelené louce bydlení v Praze pořídit.
Opozice dále kritizuje to, že se Městská část Praha 11 zavázala poskytnout 30 jednotek pro potřeby obsazování magistrátu výměnou za pomoc s dofinancováním rekonstrukce. Opozice vyvolává obavy ohledně toho, že ztratíme kontrolu nad lidmi, kteří budou v Sandře bydlet, a navíc přijdeme o výnos z nájemného a díky tomu budeme mít problémy se splátkami bezúročné půjčky. Pravdou je, že došlo pouze a jen k příslibu toho, že magistrát bude mít možnost DOPORUČIT osoby nebo rodiny pro 30 jednotek v Sandře. Magistrát se navíc zavázal respektovat naše pravidla pro přidělování bytů v Sandře. Dále je nutné připomenout, že objekt bude kompletně v naší správě a smlouvy s nájemníky bude uzavírat Praha 11. My tak budeme mít vždy poslední slovo. Díky tomu, že vznikne nájemní vztah mezi nájemníkem přiděleným magistrátem a naší městskou částí, tak i toto nájemné bude končit v našem rozpočtu a my jej využijeme pro splácení půjčky na Sandru.
Opozice také tvrdí, že neexistuje ekonomická analýza výnosnosti celého objektu a že nebudeme v budoucnu schopni splácet bezúročnou půjčku 200 milionů. Ekonomická analýza existuje (z letošního roku) a mluví o reálném výnosu 15-30 milionů Kč za rok. Přitom jsou v analýze započteny nyní nižší nájmy po kovidové epidemii a je předpoklad, že během 15 let splácení budou nájmy růst. Splátka bezúročné půjčky bude konstantně 13,3 milionů Kč ročně. Tedy Sandra bude schopna tento dluh splácet a po 15 letech bude již přinášet Praze 11 velmi zajímavý příjem do rozpočtu.
Opozice tvrdí, že radnice nedělá nic pro zabydlení objektu. Není to pravda. Již vloni vznikl web www.bydleni-sandra.cz, kde jsou nejen všechny aktuální informace ze stavby, ale především dotazník pro vznesení předběžného zájmu o bydlení v Nové Sandře. K dnešnímu dni eviduji několik stovek zájemců, které budeme s blížícím se termínem dokončení rekonstrukce kontaktovat. Dále máme zpracovanou obecnou studii pro obsazování objektu, která řeší nejen demografii a sociální aspekt ale především i ekonomickou stránku věci. To znamená určení výše nájemného a další aspekty. Zhruba půl roku před předpokládaným termínem dokončení stavby budeme postupně zveřejňovat pravidla pro obsazování a jednat s prvními potenciálními nájemníky. Další podrobnosti o tom, jak budeme chtít Sandru obsazovat, jsem psal v nedávném článku sepsaném k příležitosti dokončení vzorového bytu, viz https://www.ondrejprokop.cz/…/dokoncili-jsme-vzorovou…/.
Opozice kritizuje problém s parkováním v lokalitě. Zde mají kolegové z velké části pravdu. Lokalita sídliště kolem Sandry se opravdu dlouhodobě potýká s nedostatkem parkovacích stání. Z tohoto důvodu od začátku záměru rekonstrukce Sandry a Hotelu Opatov jednáme s magistrátem o výstavbě parkovacího domu. Dokud nebude stát, bude nutné situaci řešit parkováním ve vzdálenějších lokalitách. Kupříkladu Obchodní centrum Opatovská disponuje volnými parkovacími místy, další volná parkovací stání jsou i v nedalekém objektu Zahrady Opatov. Předpokladem skladby ubytovaných v Sandře je ten, že zdaleka ne všichni budou vlastnit osobní automobil. Tedy zabydlení objektu neznamená nutnost umístit v okolí dalších 174 nebo více automobilů. Nájemníci budou navíc upozorněni na to, že součástí bydlení není parkovací stání. Vzhledem k tomu, že tento problém je opravdu palčivý, nabídl jsem přímo na jednání Zastupitelstva možnost placené spolupráce na návrhu řešení panu Vrkočovi (HPP11), který několik let (dobře) vedl středisko parkování v naší Jihoměstské majetkové a jehož odbornosti v oboru parkování si vážím. Pan Vrkoč na moji nabídku do dneška nereagoval.
Dále je třeba říci, že jsem v uplynulém měsíci opozici nabídl prohlídku vzorového bytu, kterou nikdo z opozice nevyužil. Proto bych tuto nabídku rád v tomto článku znovu veřejně otevřel. Vzhledem k energii, kterou opozice Sandře věnuje na jednání Zastupitelstva, by bylo dobré, kdyby se aktivně zapojili do řešení problémů vyplývajících z této náročné stavební investiční akce.
Dále opozice často tvrdí, že stavbu realizuje, podle jejích slov kontroverzní, stavební společnost Vistoria. Opět to není pravda. Veřejnou zakázku na první etapu rekonstrukce Sandra, která aktuálně probíhá, vyhrála v transparentním a otevřeném výběrovém řízení nadnárodní společnost Hochtief. Ta zvítězila nejnižší nabídnutou cenou. Pokud vím, tak zmiňovaná společnost Vistoria je jedním ze subdodavatelů této německé firmy. Druhá etapa rekonstrukce, která bude obsahovat nový plášt budovy a střechu, bude teprve soutěžena a zhotovitel tak vznikne opět z veřejné a transparentní soutěže. Není tedy ani pravda to, co občas slyším, že je toto vše už nějak zasmluvněno.
Na závěr bych chtěl říci, že žádná rekonstrukce tohoto rozsahu se neobejde bez komplikací, bez změnových listů a víceprací. Uvědomme si, že jde o výškovou panelovou budovu z roku 1984. Panelovou technologií stavěných výškových budov v této velikosti je nejen v ČR ale na celém světě velmi málo a dle všech odborníků je jejich renovace opravdu velmi složitá.
Osobně z toho, že se zamýšlená cena na rekonstrukci patrně nakonec vyšplhá někam k půl miliardě korun, žádnou radost nemám. Budovu, projekt na rekonstrukci, dokonce i dokončenou soutěž jsem sdělil a po mém nástupu do funkce v únoru 2019 jsem měl vlastně jen dvě možnosti:
Rekonstrukci spustit i přes všechna rizika s tím spojená a pokusit se dokončit v tomto volebním období nové důstojné dostupné bydlení pro 174 rodin.
Zakázku zrušit a nechat budovu dál chátrat, možná předělat projekt a připravit soutěž pro další volební období. Městská část by tak musela vynakládat finance na správu a zabezpečení prázdného objektu, který by k ničemu nesloužil. Touto cestou se aktuálně vydává Magistrát hl. m. Prahy u sousedního objektu Hotel Opatov, který již 10 let chátrá bez řešení a rozhodnutí.
S kolegy na radě jsme se v únoru minulého roku rozhodli pro první variantu. A stále si stojím za tím, že to byla ta lepší cesta. Ačkoli kritika z úst opozice je v lecčem oprávněná a podložená. Nicméně mě mrzí, že jsem od opozice neslyšel kromě kritiky žádný jiný konkrétní návrh řešení. Jediné, co jsem zaslechl, je nápad budovu zbourat. To by znamenalo několik věcí:
Městská část by musela odepsat majetek v hodnotě 336 milionů Kč, k čemuž by nebyl důvod – statika, stav budovy ani nic podobného nedává důvod pro demolici. Dle platných zákonů ČR by tato možnost patrně měla být klasifikována jako v rozporu se zákonem o dobrém hospodáři. Přeci jenom vzít 336 milionů Kč a hodit je do koše, to je dost nestandardní.
Samotná demolice by dle našich posudků stála desítky milionů Kč, ale především by způsobila obrovskou zátěž pro okolní bytové domy. Hluk, prašnost, nákladní doprava na odvoz sutě. To vše by trvalo mnoho měsíců.
Nakonec bychom zjistili, že na stávajícím (relativně malém) pozemku po Sandře by zdaleka nešlo vybudovat tolik bytů, kolik jich je v Sandře. Dle dnešních právních předpisů a norem bychom měli obrovský problém na tomto místě cokoli postavit a cena za jeden takový nový byt by byla asi 2x dražší než v zrekonstruované Sandře.
Varianta zbourat Sandru tak podle mě nikdy nebyla reálná. Jiné řešení s tímto objektem jsem od opozice nikdy neslyšel. Kritiku beru. Ta mě neštve, zvlášť když je oprávněná (třeba co se týče složitého řešení parkování), ale ke kritice by vždy měl být dodán jiný návrh řešení. To od naší opozice dlouhodobě postrádám.
